AI美化房源照片算违法吗？美国纽约、加州出手了

AI美化过的房源照片与真实房间的对比示意

用AI给出租屋照片加家具、换窗景、改地板再拿去打广告，正在被美国盯上。2026年7月，纽约市政府发布报告，要求AI修改过的房源挂牌必须显著披露；加州则有一部法案（AB 2025）走得更远，不仅要披露，还要求把没修过的相机原图一并提供。两条路一软一硬：纽约靠消费者保护和平台协作、不设刑责，加州靠立法、持牌房产经纪人故意违规可入刑。对中国来说，AI内容标识办法已经在生成端先行，但房产、二手、电商这类使用端场景的“原图对照”规则还是空白。

七月十六日，纽约市长发布了一份六十八页的报告，专门整治房东租房时的各种套路。里面有一条以前没人单独拎出来讲过：房东和中介在租房挂牌里用了AI修图，得说清楚。

差不多同一时间，加州有一部法案也在往前走，管的是同一件事，而且下手更重。

这是美国头一回，把AI修过的房产照片单拎出来立规矩。看着离我们很远，其实不远。会用AI生图的人越来越多，房产只是第一个被点名的场景。这条线怎么划、划到谁头上，值得看懂。

先说这事到底在管什么

你在网上找房，划到一套出租屋。照片里落地窗、木地板、窗外一片开阔，看着比预算里能租到的体面不少。你请了半天假跑去看，进门发现窗户小得可怜，地板是旧瓷砖，窗外正对一堵墙。

照片不是拍的，是AI后期加上去的。美国人给这种事起了个词，叫“housefishing”，套的是相亲里“照骗”那个词的壳。

对本地人租房，这最多是浪费一趟车程。真正麻烦的是异地租房：换城市入职，人还没到，全凭网上几张图就签了租约，等搬进去傻眼，钱和合同都已经交出去了。纽约那份报告开的听证会上，两千四百个租客讲的就是这类糟心事。

管这件事，纽约和加州挑了两条完全不同的法律路子。搞清楚这两条路，比记住哪个城市管了更重要。

纽约这条：不新增罪名，拉着平台一起管

纽约走的是行政和消费者保护的路子。

那份报告叫《Rental Ripoff Report》，直译过来是“房租宰客报告”，是市长上任后在五个区开听证会攒出来的。它现在还只是一份政策报告加一串建议，不是已经生效的法律，也不是一条能直接罚人的规则。真正落地要靠纽约市的一个部门，消费者与工人保护局，简称DCWP，去把规则起草出来。报告里说，所有这些举措分三年、错开时间陆续推行，AI披露这条具体哪天生效，还没定。

它靠什么落地，很有讲究：DCWP不打算自己一家一家去查房东，而是拉着Zillow和StreetEasy这两个挂牌平台一起来落实那条“清晰显著的披露”要求（据 Business Insider 报道）。市长在台上还顺手挤兑了一句，说这平台“叫StreetEasy，不叫StreetHard”。

翻成人话，纽约这条路的特点是：不新设罪名，靠的是政府本来就有的消费者保护权限，再加上平台配合。真要往上追法律依据，纽约州还有一部《一般商业法》，里面第三百四十九条管欺骗性经营行为、第三百五十条管虚假广告，是这类执法背后能接上的成文法。

好处是覆盖面广、能借平台的手一次管住海量挂牌。代价是它软，主要是行政指导和罚款，够不到刑事那一层。

加州这条：写进民法典，持牌中介可能坐牢

加州走的是立法的路子，硬得多。

那部法案编号叫 AB 2025，二〇二六年二月由一位众议员提出，到现在还在立法程序里走，没成为正式法律。这里得先纠正一个常见的说法：网上有人把它讲成“加州已经成文的法律”，不准确，它目前还是一部待审的法案。

它要干的事，是往加州两部法里各加一条。一条加进《民法典》，新设第1940.11条；另一条加进《商业与职业法典》，新设第10175.4条。

有意思的是它的来路。加州现行法本来就要求：持牌房产经纪人在卖房的广告里用了数字修改图，得披露；广告挂到网上的，还得把没修过的同一张图一起放上去。注意，这条现行法只管卖房。AB 2025干的，是把这套要求从“买卖”延伸到“租赁”，而且把义务人从“经纪人”扩大到“任何在租房广告里用修改图的人”。

核心义务是这么写的：

加州《民法典》拟新增第1940.11条第(b)款第(1)项

A person who includes a digitally altered image in an advertisement or other promotional material for rental of real property shall include in the advertisement or promotional material a statement disclosing that the image has been altered and a link to a publicly accessible internet website, URL, or QR code that includes, and clearly identifies, the original, unaltered image. The statement shall be reasonably conspicuous and located on or adjacent to the image……

译文：任何在租房广告或推广材料里使用数字修改图的人，都要在材料里附一段声明，讲明这张图被修改过，并附一个能公开访问的网址、链接或二维码，里面要有、并清楚标出那张原始的、未经修改的图。这段声明要合理显著，放在图片上或紧挨着图片……

看清楚它要的是什么。不只是让你标一句“本图经AI修改”，还要你把没修过的原图摆出来给人对照。如果广告挂在你自己能控制的网站上，法案要求你直接把原图放进去。它还堵了一个耍滑头的口子：拿来当“原图”的，必须是相机真拍的照片，不能拿另一张电脑渲染的效果图来冒充。

那到底哪些算“数字修改”，哪些不算，法案列得很清楚：

同条第(a)款第(2)项

(A)“数字修改图”指经由修图软件或人工智能，对图中元素作添加、移除或改变而成的图，包括但不限于固定装置、家具、电器、地板、墙体、墙漆颜色、硬质与软质景观、建筑立面、户型图，以及房产之外或从房产可见的元素，比如路灯、电线杆、透过窗户看到的景观、相邻房产。

(B)“数字修改图”不包括仅作光照、锐化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪、曝光等常见调整、且不改变房产呈现的图。

一句话概括这条边界：AI给你凭空加一套家具、换掉窗外的景、把旧瓷砖换成木地板、把楼体外立面翻新，全部命中；顺光调个色、把歪掉的照片摆正、裁个构图，放行。这条正反两列，是整部法案里最能直接拿去照着做的部分。

违反了怎么办，加州分两种人。持牌的房产经纪人违反第1940.11条，等于违反《房地产法》，会吃行政处分，执照可能被中止或吊销；如果是故意违反，还构成犯罪。这就是“持牌中介可能坐牢”的由来。至于非持牌的人，比如自己出租的房东，法案本身没给他们单设罚则，也没给租客一条直接起诉的私人诉权，得靠加州既有的《不正当竞争法》去兜底。

这里也顺手纠一个流传的误解：有说法称走《不正当竞争法》能拿“两到五倍赔偿”。不对。这部法给的主要是禁令和返还，公权机关执法时能按次罚款，但它不提供惩罚性的倍数赔偿。

纽约靠行政与平台协作、加州靠立法两条监管路径对比

真正的新意：以前问“是不是AI”，这次问“真房子长什么样”

把纽约和加州放一块看，会发现一个共同的、和过去所有AI标识规矩都不一样的地方。

过去这些年，各地立的AI内容标识法，解决的都是同一个问题：这内容是不是AI做的。中国二〇二五年九月一号施行的《人工智能生成合成内容标识办法》是这样，欧盟《人工智能法案》第五十条是这样，加州另一部管生成式AI工具的透明度法也是这样。它们盯的是透明度，让你知道东西是机器造的。

房产这次不一样。它要解决的不是“是不是AI”，是“真实的房子到底长什么样”。

这两个问题差在哪，其实很关键。你就算老老实实标了一句“本图经AI修改”，也拦不住租客被一扇根本不存在的落地窗吸引过去看房，甚至隔着屏幕签了约。标注只回答了“真假”，没回答“真的那个是什么样”。所以加州干脆绕过标注，直接要原图对照。这一步，比单纯标个AI标签往前迈了一大截。

AI修改图必须附披露声明和原图链接的示意

也正因为这一步，房产成了美国头一个被单独点名、还被摁着要求“交出原图”的AI高频造假场景。

管辖的缝隙，和联邦那张兜底的网

两条路各有各的够不着的地方。

加州那条是州法，只管加州境内的租赁。StreetEasy是纽约的平台、上面挂的是纽约的房，加州的第1940.11条对它没有直接效力。反过来，纽约靠的是拉平台配合，够不到平台不买账的情况，也够不到刑事。

美国联邦这一层有没有网？有，但是张大网、眼也大。联邦有一部《联邦贸易委员会法》，它的第五条是这么定的：

《联邦贸易委员会法》第五条(a)款(1)项，15 U.S.C. §45(a)(1)

Unfair methods of competition in or affecting commerce, and unfair or deceptive acts or practices in or affecting commerce, are hereby declared unlawful.

译文：商业活动中或影响商业的不公平竞争方法，以及不公平或欺骗性的行为或做法，均属违法。

这是美国联邦层面管欺骗性广告的总兜底。一张AI修的房产图，只要达到“足以误导一个理性消费者、且属于重要事项”的程度，联邦贸易委员会有权介入，发停止令，对明知故犯的还能去法院要民事罚款。问题是，它得一个案子一个案子去证明“欺骗”，而且到目前为止，联邦贸易委员会并没有专门为AI房产图出手。

所以美国现在的局面是：州和市各管一摊、口径还不一样，联邦有兜底的条文但没动。跨州经营的挂牌平台最难受，得同时对上好几套要求。

拉回中国：我们其实在标识这条线上更靠前

看美国这两条新规，别急着觉得是别人家的事。对照一下中国，反而能看清自己站在哪。

在“标识”这条线上，中国走得比美国更前、也更宽。《人工智能生成合成内容标识办法》九月一号已经施行，配套还有一部强制性国标，要求所有AI生成合成的内容都加两重标：一重是人能看见的显式标识，一重是藏在文件元数据里的隐式标识。覆盖面比美国这两条只管房产的专项规矩宽得多。也就是说，中国房产平台上的AI精修图、AI户型图、虚拟布置图，本来就在标识义务的射程里。

但有一处中国现在还没覆盖，正是美国这次的新意：使用端、分场景的“原图对照”。中国现行框架管的是生成端要不要标，还没专门针对“房产广告里的AI修图”作场景化的细则。真要在中国追一张骗人的房产图，靠的还是《广告法》《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》里的虚假宣传条款，是从一般反欺骗那头去够，不是从AI这头。

AI监管的生成端标识层与使用端场景层两层结构

对做AI修图、虚拟布置生意的中国公司，尤其是想把这门生意做到海外的，这里有一条要提前想清楚：产品不能只会生成漂亮图，还得能一键生成披露声明、并且把相机原图保留好、随时能导出对照。这套能力叠上欧盟第五十条的机器可读标识、加州对生成工具的检测要求，就是一份得分地区拆开做的合规清单。

往前看：这套逻辑落到中国，哪些场景先要留神

美国这条路值得中国留意的，不是它管了房产，是它背后的思路：在一个消费者靠图片做决定、又特别容易被AI美化骗到的场景里，单独加一道“披露加原图”的义务。能套上这个思路的场景，中国不比美国少。而且中国有一点和美国不同，不必等专门的AI立法，手里现成就有三把刀：

《广告法》管虚假广告。它把“对商品的性能、功能、状况作与实际不符、又影响购买的表示”直接定成虚假广告。一张AI凭空加了阳台、抹掉了墙上裂缝的图，只要影响了人的购买或租赁决定，就能往这条上套。罚起来不轻：责令停止发布、消除影响，罚广告费用的三到五倍；费用算不清或明显偏低的，罚二十万到一百万。碰上关系消费者生命健康的商品，明知虚假还发布的平台，要和商家负连带责任。
《消费者权益保护法》管欺诈。经营者拿AI修的图构成欺诈的，消费者可以主张退一赔三，赔偿不足五百的按五百算。
《反不正当竞争法》管虚假宣传。它盯的是经营者之间拿虚假或引人误解的商业宣传抢生意。

中国广告法消保法反法三部现行法与高风险场景

顺着这三部法，有几个场景其实比房产更该提前留神：

二手交易首当其冲。二手车、二手手机、二手奢侈品，AI一键去划痕、抹掉事故痕迹，平台上早就在发生。买家隔着屏幕看的就是那几张图，一旦到手对不上，欺诈的味道比房产更浓。
电商详情页和直播带货紧随其后。AI生成的商品图、AI试穿、AI效果图和到手实物不符，本就是消费欺诈的高发区；再叠上AI合成主播、数字人带货，还要多担一层《标识办法》对合成人声、数字人的显式标识义务，漏标本身就能被查。
医美和医疗最危险。AI做的“术前术后”对比图、AI换脸展示疗效，既是虚假宣传，又可能踩医疗广告审查的红线，两头都不好收场。
短租和民宿几乎是翻版。它就是美国那套房产规则换了块招牌，逻辑一模一样。

会不会真轮到这些场景、多快轮到，取决于监管的注意力和有没有冒出典型案例，这里我不把话说满。但方向不难判断：中国在生成端的标识已经落地，接下来往使用端、往具体行业收紧，多半只是时间和顺序问题。做这些生意的，与其等规矩找上门，不如现在就把“改了哪里说清楚、原图留一份”做成产品的默认动作。

谁该注意什么

这事真正要上心的，是站在发布那一端的生意人：平台、广告商、做AI营销和修图的公司。租客那头记住“看房先要原图”就够了，压力其实都压在供给侧。

房产平台和挂牌网站。别把它当成房东一个人的事。加州法条写的是“任何在租房广告里用修改图的人”，纽约干脆直接拉着Zillow和StreetEasy一起执法，两条路都把平台圈了进去。放到中国，贝壳、安居客、自如这类平台是一个道理。平台要提前想清楚三件事：房源图有没有办法强制带上披露、AI修过的图能不能识别出来、收到投诉怎么快速核验和下架。这本质上是平台的注意义务，一旦规则落地，“我只是给房东提供个发布位”这句话就不好使了。
广告商和AI营销公司。你替客户做房产或商品的AI营销图、再帮着投出去，责任会顺着链条往你这传。加州那条“任何用修改图的人”够得到代理商，联邦那条“欺骗性做法”更不看你是不是最终卖家，谁经手谁沾边。要做的两件事很实在：一是合同里把披露义务、原图留存、出了事谁担责写清楚，别默认甩给客户；二是交付给客户的成品默认就带好披露声明和原图，别等对方来问。跨美国、欧盟、中国三地接活的，合规还得分地区拆开做。
做AI修图和虚拟布置的工具服务商。这是一门实打实的AI生意，把合规做进产品就是卖点，不是负担。产品该内建的能力有三样：一键生成披露声明、把相机原图保留好并能随时导出对照、出海版本再加上机器可读的标识。谁先把这几样做进去，谁就先拿到进美国和欧盟市场的门票。

最后一句

AI监管正在从“告诉你这是AI做的”，走向“在具体场景里告诉你真的那个长什么样”。房产是第一个被摁住的场景，因为它骗起人来代价大、又高频。前面点到的那些场景，迟早都要照着这个逻辑走一遍。房产只是先挨了这一枪。

规矩落到自己头上之前，先把原图留好，是眼下最不吃亏的准备。

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